"Bakery Square" Office, Retail, Hotel & Parking Space (구 Nabisco 공장) 재개발 프로젝트 개요 -- 한국 시장에서 4명의 투자자 배정, 2009년 2월 모집 완료
본 프로젝트가 타 부동산개발 프로젝트와 다른 특징 및 장점은 다음과 같습니다.
1. 초기 개발단계 부터 진행하는 프로젝트가 아닙니다. 이미 건축이 시작되었으며 프로젝트 진행과 완공 여부에 여러 조건이 없습니다. 본 재개발 프로젝트는 펜실베니아 주와 Pittsburgh 시가 적극적으로 지지하고 있어 매우 "tight"한 프로젝트 입니다.
2. RIM II의 spending 모델을 사용하여 향후 정식 영주권 신청시 고용창출 입증이 다른 투자이민 프로젝트보다 매우 유리합니다.
본 프로젝트는 몇년간의 "horizontal" 개발이 마무리되었으며, 관련된 모든 financing 및 공사와 zoning 허가를 확보한 상태입니다. (영주권 투자자의 투자금에 전적으로 의존하는 프로젝트가 아닙니다). Horizontal 개발 (땅, 공사허가, 도로, zoning 변경 등)이 마무리 되었고 프로젝트 진행과 완공 여부에 여러 조건이 없기 때문에 투자이민 진행에 적합합니다. 또한, "vertical" 개발이 이미 2008년 6월에 시작되었으며, 주요 retail tenants 들도 이미 확보되었습니다. "Bakery Square" 프로젝트 건설 진행 사진들--CLICK HERE
본 프로젝트의 다른 강점은 향후 정식 영주권 신청시 고용이 창출되었음을 일일이 증명할 필요없이 총 공사비 $111 Million USD 이 소요되었다는것만 보이면 직접적인 일자리나 간접적인 일자리 구별없이 인정을 받으므로 정식영주권/조건해지 신청 시 매우 유리합니다. 이 방식은 CanAm 프로그램과 같이 RIM II 모델을 사용하고 든든하고 고용 파급효과가 큰 프로젝트 진행회사를 선정/진행할 수 있어야만 가능합니다. 외국인 투자자의 투자금액인 $35 Million USD을 훨씬 상회하는 총 공사비 $111 Million USD 에 대하여 고용창출 해택을 받기때문에 영주권 투자자는 든든한 프로젝트에 투자함과 동시에 총 고용창출에 대한 credit을 다 받는 유리한 위치에 있게 됩니다.
Carnegie Mellon 대학교에서 Case Study 자료로 준비한 Bakery Square 프로젝트 배경과 소개 자료// 매우 유익함! -- CLICK HERE
Bakery Square (구 Nabisco 공장) 재개발 프로젝트 Virtual tour:
www.bakery-square.com -- 이 사이트에 가셔서 "Click here for video" 부분을 누르시면 됩니다.
프로젝트 내용
Pittsburgh 중심 지역인 "East Liberty"에는 과거 Nabisco biscuit 제조 회사가 사용한 역사적인 공장 건물이 2개가 있습니다. 7층과 3층 건물을 합하면 495,000 square feet 가 나옵니다. 7층 건물은 renovation 을 할 것이며, 3층 건물은 허물어서 새로운 retail 공간과 hotel 을 건축할 것입니다. 해당 hotel 은 Marriott Spring Hill Suites 로 운영이 될 것입니다. East Liberty 지역의 retail 과 사무실 공간은 5% 이하의 공실률을 자랑합니다.
216,000 square feet - renovated office space
125,130 square feet - new retail space
52,880 square feet - renovated retail space
120-room hotel
849-space parking garage
프로젝트 예산:
총 공사 비용: $111 Million USD
State and city los interest rate loans: $12.5 Million USD
Sale of tax credits: $7.5 Million USD
PA state grants: $5 Million USD
Tax Increment Financing 채권: $$7.5 Million USD
자기 자본: $13.5 Million USD
Capital One Bank (www.capitalone.com) 은행 대출: $28 Million USD
외국인 투자자 참여: $35 Million USD (총 70 명 참여) - 1순위 담보
상세한 프로젝트 budget 과 financing
프로젝트 budget
Land acquisition $ 5,616,000 USD
Architectural & Engineering $ 4,045,959
Construction Costs
New Construction & Renovation
(Retail, Office & Parkiing) $58,200,000
Retail Tenant Improvement $ 9,300,000
Office Tenant Improvement $ 7,200,000
Environmental Remediation &
Demolition $ 2,063,056
Infrastructure (Roads & Utilities) $ 4,500,000
Pre-Construction & Construction Svcs $ 350,000
Testing Fees $ 120,000
Additional Tenant Improvements
(based on executed leases) $ 3,600,000
Soft Costs
Development Fee $ 1,800,000
Financing Costs $ 5,454,254
Leasing Costs $ 5,670,000
Contingency $ 3,350,731
TOTAL: $111,000,000 USD
Project Financing
Senior loan from Limited Partnership $ 35,000,000 USD
Senior loan from Lead Lender Banks $ 28,000,000
PA Tax Increment Financing loan $ 7,500,000
PA Redev. Assistance Capital Prog. Grant $ 4,000,000
PA Dept of Environmental Protection Grant $ 1,000,000
Building PA loan $ 10,000,000
Pittsburgh Urban Redev Authority loan $ 2,500,000
Federal Historic and
New Markets Tax Credits sale $ 7,500,000
Proceeds from hotel land parcel sale $ 2,000,000
Borrower's Equity $ 13,500,000
TOTAL: $111,000,000 USD
Limited Partnership 대출에 대한 담보설정:
$28 Million USD 를 빌려주는 Capital One Bank 대출은행과 같은 공동 선순위로 $111 Million USD 가 소요되는 프로젝트 부동산과 임대료를 포함한 모든 권한에 대한 선순위 담보 설정 및 향후 임대 수익에 대한 권한을 가지게 됨. 부동산 감정평가는 $100 USD Million USD로 나왔음. 즉, $100 Million USD 가치의 부동산을 선순위 담보로 받으며 $63 Million USD (은행의 $28 Million USD 와 Pennsylvania DCED Regional Center 프로그램의 $35 Million USD)를 빌려줌.
공사기간:
"Horizontal" 개발은 마무리되었으며, 2008년 6월에 공사가 시작되었습니다 프로젝트 완공은 2009년 7~8월으로 예정하고 있습니다.
고용 창출:
1,500 명의 총 일자리 창출. 2년 운영 기간 내, 최소한 1,100 명의 총 일자리 창출. 70명 외국인 투자자가 참여하므로, 1명당 15명 이상의 일자리가 2년 운영 기간 내 창출됨. 이미 미이민국이 승인한 보수적인 RIMS II spending model 일자리 창출 계산방식에 의하여 $111 Million USD 프로젝트 금액이 소요되면 직접적인 일자리나 간접적인 일자리 구별없이 인정을 받으므로 정식영주권 취득 시 매우 유리함.
주요 websites:
www.bakery-square.com
www.bakery-square.com/construction/construction.php -- 건물 공사 진행 사진들 모집
www.cmu.edu/steinbrenner/brownfields/Case%20Studies/pdf/Bakery%20Square.pdf -- Carnegie Mellon 대학 교수가 Case Study 로 준비한 "Bakery Square" 프로젝트 배경과 내용
www.walnutcapital.com
www.marriott.com/springhill-suites/travel.mi -- Marriott 호텔의 "Spring Hill" 호텔 brand 정보
비고:
본 프로젝트는 일자리 창출과 대출금의 상환 가능성 면에서 매우 "safe & strong" 프로젝트라고 생각되어서 저희가 적극적으로 추천합니다.
프로젝트 영문 요약서
